Долевое строительство

Информация может быть не достоверна

Долевое строительство

Под долевым строительством понимается  вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

Застройщик, как правило является собственником или арендатором земельного участка, он привлекает денежные средства участников долевого строительства для постройки на данном земельном участке многоквартирный дом. Участник долевого строительства (дольщик) — физическое или юридическое лицо, предоставившее денежные средства застройщику для строительства многоквартирного дома с целью получения в собственность построенного объекта после его ввода в эксплуатацию.

Существенными условиями договора долевого строительства

Существенными условиями договора долевого строительства являются:

- объект договора (будущее жилое помещение в договоре должно быть определено согласно проектной документации, иметь соответствующее полное описание).

- срок передачи объекта участнику долевого строительства в договоре указывается определенно: соответствующей датой. Во избежание ответственности застройщик пытается прописать в договоре срок передачи объекта долевого строительства со ссылкой на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Без определенной даты передачи квартиры дольщику труднее будет доказать момент начала нарушения договорных отношений.

- цена договора указывается  определенной суммой денежных средств, а также указывается порядок её уплаты.

Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. При отсутствии в договоре существенных условий, такой договор считается незаключенным.

Плюсы долевого строительства

Для многих граждан России долевое строительство является едва ли не единственным реальным способом получить собственную квартиру, т.к. рыночная цена недвижимости неподъёмна для большинства населения, а банковское кредитование предполагает значительную переплату за квартиру ввиду слишком высоких процентов. Долевое строительство позволяет купить квартиру по сравнительно низкой цене, т.к. после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, стоимость квартир в нём значительно возрастает, к тому же в большинстве случаев платежи рассрочены до завершения строительства.

Риски долевого строительства

Существенным недостатком долевого строительства является то, что свою квартиру участник долевого строительства может получить лишь после завершения строительства, тогда как, приобретая квартиру в кредит, можно сразу же в неё заселиться.

До принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» долевое строительство как явление в России существовало уже достаточно давно. Осуществлялось оно, в основном, на основании договоров инвестирования или договоров о совместной деятельности. Механизмы сотрудничества между дольщиком и застройщиком, предусмотренные этими договорами не могли в полной мере охватить всех аспектов таких правоотношений, из-за чего права инвесторов (то есть дольщиков) не были достаточно защищены, и это стало прекрасной почвой для деятельности недобросовестных застройщиков.

До настоящего времени застройщики заключают с дольщиками не договоры долевого строительства, а другие гражданско-правовые договоры, которые не гарантируют дольщикам защиту их интересов.

Наибольшее распространение получили предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Что примечательно, до последнего времени большинство строительных компаний, даже самых крупных и получающих государственную поддержку, работают именно по таким схемам.

«Серые схемы» долевого строительства

Дадим краткое описание механизма реализации так называемых «серых схем» долевого строительства:

- вместо договора долевого строительства застройщик и дольщик заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому застройщик обязуется после постройки многоквартирного дома заключить с дольщиком основной договор купли-продажи квартиры. При этом право собственности на весь многоквартирный дом и отдельные его квартиры находится у застройщика и переходит к дольщику уже после заключения основного договора купли-продажи. Законодательство не предусматривает возможности оплаты такого договора, потому застройщики зачастую принимают деньги как оплату будущего основного договора. Судебные споры по предварительному договору купли-продажи недвижимости дольщику выиграть проблематично.

Предварительный договор не определяет срок сдачи строящегося объекта в эксплуатацию. Ещё одним уязвимым местом предварительного договора купли-продажи является то, что государственной регистрации он не подлежит, а это значит, что застройщик имеет возможность заключить несколько договоров относительно одной квартиры, и таких случаев в истории российского долевого строительства было предостаточно.

- заём денежных средств под вексель. Для того, чтобы осуществить такой заём, также необходим предварительный договор купли-продажи, к которому добавляют соглашение о покупке векселя, стоимость которого приравнивается к стоимости квартиры. То есть покупатель по предварительному договору купли-продажи получает обязательство застройщика продать ему квартиру после сдачи дома в эксплуатации и вроде бы оплачивает эту покупку заранее при помощи векселя. Однако никакой юридической связи между предварительным договором купли-продажи и покупкой векселя на самом деле нет. Потому по окончанию строительства застройщик может погасить вексель не квартирой, а деньгами, а предварительный договор купли-продажи остаётся в силе, однако никаких средств по нему зачислено не было, что позволяет застройщику в основном договоре купли-продажи устанавливать более высокую цену (рыночную цену квартиры на первичном рынке). В результате получается, что дольщик просто дал деньги застройщику в заём на несколько лет, ведь купить квартиру по рыночной цене можно и в любом другом доме.

- к рискам долевого строительства также следует отнести несоответствие качества построенного объекта условиям соглашения и общепринятым нормам, банкротство застройщика и откровенное мошенничество (например, привлечение денежных средств населения с последующим исчезновением руководства застройщика в неизвестном направлении). Однако, при тщательном выборе компании-застройщика эти риски можно свести если не к нолю, то к очень низкой вероятности.

Гарантии, которые предоставляет договор долевого строительства

Договор долевого строительства, несомненно, предоставляет дольщику больше гарантий защиты его прав, чем договоры, указанные выше. Даем описание основных из этих гарантий:

- существенными условиями договора долевого строительства являются объект, цена и срок. Это значит, что застройщик обязуется передать Вам конкретный объект в установленный срок и по обусловленной цене. Если договор не будет содержать этих условий, он может быть признан незаключенным в судебном порядке. Данное обстоятельство часто используют недобросовестные застройщики при встречных исках. Изменить эти условия можно только по соглашению сторон.

- договор долевого строительства подлежит государственной регистрации. Это значит, что застройщик не сможет заключить одновременно несколько договоров относительно одной квартиры.

- государство ведет более пристальный контроль за деятельностью застройщика.

- право привлекать средства населения (дольщиков) у застройщика возникает только после государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство, а также составления и обнародования проектной декларации.

- риск случайной гибели объекта долевого строительства до его передачи в собственность дольщику несёт застройщик.

- в случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности переходят к наследникам.

- при приобретении недвижимости через договор долевого строительства исключительно для личных и семейных нужд, а не для предпринимательской деятельности, отношения, вытекающие из договора и неурегулированные законом об участии в долевом строительстве, регламентируются законодательством о защите прав потребителей.

- гарантии качества объекта договора долевого строительства изложены в статье 7 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно нормам данной статьи гарантийный срок на построенный объект недвижимости не может быть меньше пяти лет. В случае обнаружения отступлений от условий договора, которые ухудшили качество объекта, а также прочих недостатков участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика устранения

- устранения недостатков в разумный срок (безвозмездно) или уменьшения цены договора, или же возмещения расходов на устранение недостатков.

Как видите, Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает широкие гарантии прав дольщиков, но чтобы воспользоваться этими гарантиями, необходимо знать свои права и уделять должное внимание различным условиям договора об участии в долевом строительстве. В этом Вам помогут юристы Юридической фирмы «Аратрон».

Ответственность застройщика

Застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора (ст. 17 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", ст.ст.15, 393 и 395 Гражданского кодекса РФ).

Согласно нормам ст. 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или договором участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены случаи, когда:

- допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка);
- убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка);
- по выбору участника долевого строительства могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).
Анализируя существующие в настоящее время договоры участия в долевом строительстве, можно сделать выводы о том, что большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства.

Такая ответственность устанавливается в договоре участия в долевом строительстве за нарушение застройщиком своих обязательств при условии выполнения обязательств со стороны участника долевого строительства в следующих случаях:

- нарушение застройщиком срока ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию;
- нарушение застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.
Ответственность застройщика перед участниками долевого строительства за нарушение условий начала привлечения денежных средств, установленных Законом, вполне обоснована. Гражданин вправе потребовать от застройщика, нарушившего Закон, немедленного возврата, переданных ему денежных средств с начислением на них процентов в размере 8,25% годовых и возмещения, сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков. Соблюдение указанных в Законе условий застройщиком для начала привлечения в строительство денежных средств дольщиков предоставляет гарантии в реализации проекта, его неизменности и соблюдении сроков.
В случае нарушения договорных сроков передачи участнику долевого строительства объекта строительства застройщик уплачивает пени из расчета 16,5% годовых от цены договора, что не освобождает его и от возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.
На дольщиков по договорам долевого строительства распространяет свое действие законодательство о гражданах-потребителях, поэтому имеется возможность взыскания с застройщика денежной компенсации за нанесение дольщику морального вреда.

Если застройщик опаздывает со сдачей объекта недвижимости в срок, Закон возлагает на него обязанность не позднее чем за 2 месяца до предполагаемого окончания строительства уведомить участников долевого строительства и предложить внести изменения в договор (п. 3 ст. 6 Закона).

При исполнении договоров долевого строительства застройщик требует с дольщика различные доплаты или заявляемые раньше времени требования по оплате коммунальных платежей, отказы устранять неровности стен и другие брак и недоделки.

Часто застройщик сам не может ввести объект строительства в эксплуатацию, т.к. не оплатил те или иные платежи государственным органам или монополистам, банкротство застройщика создают угрозу утраты дольщиком права на свою будущую квартиру. В таких случаях дольщики вправе самостоятельно в судебном порядке признать свое право собственности на будущую квартиру.

Судебное признание права собственности будущей квартиры является хорошей альтернативой годам бессловесного ожидания дольщика. Тем более, что никто не знает, будет ли застройщик существовать через погода или год.

Юристы Юридической фирмы «Аратрон» готовы Вам предложить свои услуги в судебных спорах с недобросовестными застройщиками за Вашу будущую квартиру.

Однако счастливого дольщика, право собственности на долю которого признано в судебном порядке, ждет еще одно разочарование: управление Росреестра отказывает ему в регистрации доли в праве на квартиру в связи с тем, что он не имеет на руках кадастровый паспорт на будущую квартиру. А кадастровый паспорт он не может иметь, т.к. дом в целом не сдан в эксплуатацию.

Таким образом, имея на руках решение суда, подтверждающее право собственности на долю в праве на квартиру, дольщик не может распорядиться своей собственностью, т.к. право собственности на объекты недвижимого имущества возникают с момента государственной регистрации сделок.

Однако, Ваше положение не безнадежно с юридической помощью юристов Юридической фирмы «Аратрон».