Земельные споры

Информация может быть не достоверна

Земля. Споры

В настоящее время при росте стоимости земли увеличилось и количество земельных споров. Земельные споры касаются возникновения, изменения и прекращения прав граждан на землю. Споры могут быть как между пользователями землей, так и между ними и органами государственного регулирования земельных отношений.

Разрешение земельного спора - это правоотношение, урегулированное нормами земельного, гражданского, гражданско-процессуального и арбитражно-процессуального права.

Споры о предоставлении земельного участка

Граждане совершают сделки по «покупке» дома без соответствующего оформления, которая с точки зрения государственных органов считается недействительной. После того, как они заказывают технический паспорт на домовладение, работники БТИ ставят в них штамп о самовольной постройке. Граждане обращаются в государственные органы о предоставлении земельного участка, которым они фактически обладают. После отказа они обращаются в суд об обязании государственного органа предоставить им земельный участок. Такая ситуация является типичной.

Юристы юридической фирмы (агентства) «Аратрон» окажут Вам юридические услуги по защите Ваших прав на предоставление Вам администрацией земельного участка.

Споры о продлении действия договоров аренды земельного участка

Государственные органы порой предъявляют иски об освобождении земельного участка в связи с тем, что срок действия договора аренды закончился, а дом гражданами так и не возведен. Такие действия государственных органов не являются законными, т.к. действующее законодательство предусматривает продление срока действия договоров аренды земельного участка для того, чтобы гражданин смог достроить объект недвижимости.

 Продажа земельных участков при завершении индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Как правило, администрация муниципального образования переданный в аренду земельный участок при завершении строительства дома продает собственнику возведенного объекта недвижимости по небольшой фиксированной цене. Если земельный участок был продан гражданину до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, то собственник незавершенного строительством дома вправе его продать другому лицу. Разрешаются  судом подобны споры в пользу собственника земельного участка, т.е. гражданин, являющийся собственником земельного участка, вправе продать незавершенный строительством объект недвижимости. Однако спор гражданина, который не является собственником земельного участка, с муниципальным образованием не будет решен в его пользу при продаже незавершенного строительством объекта недвижимости третьему лицу.

Более того, гражданин, не завершивший строительство объект недвижимости, не имеет права на выкуп земельного участка под ним по фиксированным ценам. Подобные споры разрешаются судом не в пользу граждан.

Спор о границах земельного участка

Спор о границах земельного участка часто начинается из ошибки, допущенной  при межевании земельного участка, границы земельного участка часто не согласуются с соседями, новому землепользователю отводится часть уже принадлежащей другому собственнику земли.

Порой в ходе землепользования соседний землепользователь самоуправно прирезал себе часть земельной площади соседа. Часто соседний землепользователь незаконно перекрыл земельный переход, являющийся местом общего пользования и т.п. По этим причинам возникают судебные споры между собственниками соседних земельных участков.

Такие споры часто начинаются при согласовании гражданами  границ земельного участка во время приватизации. Спор о границе участка может иметь место непосредственно как спор о границе, а может перерасти в другие спорные судебные процессы (например, в признание права собственности, устранение препятствий в пользовании земельным участком, и др.).

Признание права собственности на земельный участок

Очень много исков граждан к государственным органам о признании права собственности на земельный участок. Например, гражданка З. предъявила иск в связи с тем, что Управление Росреестра отказало ей в государственной регистрации садового участка. Суд также отказал в признании ее права на земельный участок, т.к. истица возвела садовый домик на земельном участке, который был предоставлен ее сожителю, который ушел в мир иной.

Порой иски предъявляются гражданами, которых общие собрания садовых обществ исключают из членов садового общества за неуплату взносов,  лишая земельных участков. Земельные участки передаются новым членам садового общества.

Следует помнить, что исключение из членов СНТ не порождает автоматического лишения бывшего члена СНТ права пользования земельным участком. Исключенные члены садоводческих товариществ в судебном порядке отменяют решение общего собрания садоводческих товариществ. И начинается многолетний судебный спор.

Граждане предъявляют иски о признании своего права собственности в связи с тем, что Управление Росреестра отказывает им в регистрации недействительной сделки купли-продажи земельного участка.

Право собственности на земельный участок переходит к покупателю вместе с покупкой дома

Судебные споры возникают по искам граждан о признании своего права собственности на земельный участок, на котором находится дом, право собственности на который перешло в результате его купли-продажи 15-20 лет назад. Граждане обращаются в Управление Росреестра регистрации права собственности на земельный участок, на котором находится дом, собственником которого гражданин является. Регистрирующий орган в большинстве случаев отказывает в государственной регистрации права собственности на земельный участок в связи с не предоставлением на регистрацию необходимых документов по спорному земельному участку и отсутствием оснований для регистрации права собственности на земельный участок.

Гражданин обращается в муниципалитет (собственнику земельного участка) с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность бесплатно. В ответ он получает отказ. Гражданин вынужден обратиться в суд.

Как правило, суд признает право собственности покупателя дома и на земельный участок, на котором находится вышеуказанный дом. Как правило, суд находит, что истец фактически приобрел право собственности на земельный участок в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению. Юридическая фирма (агентство) «Аратрон» окажет Вам необходимую юридическую помощь при регистрации права собственности на земельный участок.

Признание договоров купли-продажи земельных участков недействительными

Встречаются иски государственных органов о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными под самыми различными предлогами. В своем большинстве такие предлоги часто надуманны. Заинтересованные граждане, потерявшие земельный участок в элитном районе, тем не менее выше апелляционной инстанции не обращаются, хотя имеется судебная практика СК по гражданским делам Верховного Суда РФ по отмене подобных решений и определений судов.

 Раздел земельных участков в натуре

Дела о разделе земельных участков сравнительно новые. Их появление связано с началом земельной реформы, когда граждане получили возможность приобретать земельные участки в собственность бесплатно или за плату.

Суды, разрешая требование о разделе земельного участка, исходят из размера долей сторон в праве общей собственности. Отступление от размера долей допускается только как исключение, с выплатой соответствующей денежной компенсации, устраняющей несоразмерность раздела. При добровольном разделе, учитывая общие положения о свободе договора, стороны вправе и не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок.

Раздел земельного участка возможен при условии его делимости, т.е. с образованием каждой из его частей самостоятельного земельного участка с тем же разрешенным режимом использования. Одно из важнейших условий делимости земельного участка сформулировано в ст. 1182 ГК РФ, и состоит оно в том, что при разделе каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения; менее этих норм деление не допускается (неделимые земельные участки). Данная норма практически дословно воспроизводит положения п. 3 ст. 20 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», согласно которому земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, если площадь его не отвечает минимальным размерам, установленным для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.

Определение порядка пользования земельным участком между несколькими собственниками земельного участка

Отказ суда в удовлетворении иска о разделе земельного участка по мотиву его неделимости не исключает у гражданина возможность определить порядок пользования этим участком. Определение порядка пользования земельным участком отличается от его раздела как по своему содержанию, так и по правовым последствиям. При определении порядка пользования, как и при разделе, каждому из сособственников передается конкретная часть земельного участка, но земельный участок юридически остается неразделенным, право общей собственности на него не прекращается, отдельные его части могут находиться в совместном пользовании для проезда, прохода к основному строению и хозяйственным постройкам, сооружениям.

Единственным критерием, который должен быть положен в основу решения суда при определении порядка пользования общим имуществом, является долевое соотношение сторон в праве общей собственности на это имущество. Эта норма имеет универсальный характер и распространяется в полном объеме на любое имущество, в том числе и на земельные участки, принадлежащие нескольким лицам на праве собственности.

 Определение порядка пользования земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования

Сложнее определить порядок пользования земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Изменение долей в праве собственности на строение у владельцев строения в результате отчуждения частей дома путем купли-продажи, мены, дарения, а также наследования ведет к изменению определения порядка пользования земельным участком.

При изменении долей у части сособственников в результате указанных сделок или наследования порядок пользования земельным участком может быть определен вновь только между этими лицами. Для тех сособственников, чьи доли не изменились, сохраняется ранее установленный порядок пользования общим земельным участком.

Увеличение одним из собственников своей доли в праве общей собственности на строение путем пристройки, надстройки или перестройки суды не рассматривают в качестве основания для дополнительного выделения земельного участка за счет земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании других совладельцев.

Подобные судебные споры порой длятся десятилетиями. В июне 2011 г. кассационная инстанция направила для рассмотрения по существу в суд первой инстанции земельный спор, который длится около 40 лет.

Иная ситуация возникает при обращении в суд тех сособственников, доля которых увеличилась в связи с разделом дома в натуре. Нередко реальный раздел дома связан с выполнением значительных работ по его переоборудованию, устройству дополнительных выходов, тамбуров, сносом подсобных строений и возведением новых.   Все это может не совпадать с границами земельных участков, закрепленных ранее за каждым из этих сособственников. При такой ситуации, когда строение фактически и юридически перестало существовать как единый объект гражданского права, имеются все основания для пересмотра ранее установленного порядка пользования земельным участком.

С определением нового порядка пользования земельным участком ранее установленный порядок пользования утрачивает силу, о чем суды указывают в резолютивной части своего решения.

 Право пользования земельным участком сохраняется за покупателем незавершенного строительством объекта недвижимости

Судебные споры на земельные участки возникают при покупке гражданами незавершенных строительством объектов недвижимости. Суды выносят решения о том, что при покупке незавершенных строительством объектов, находящихся на спорном земельном участке не принадлежащем продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи истцы приобретают право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, которые имел продавец указанной недвижимости. Получив подобное решение суда истцы обращаются к собственнику земельного участка с предложением заключить договор аренды на вышеуказанный земельный участок. По поводу признания Ваших прав на земельный участок под незавершенным строительством объекта недвижимости Вы можете обратиться в Юридическую фирму (агентство) «Аратрон».

Изъятие земельного участка

Администрация муниципального образования часто принимает решение об изъятии земельного участка. Такое незаконное решение администрации об изъятии земельного участка гражданами обжалуется в суд.

Если администрация принимает решение об изъятии земельного участка как используемого нерационально, то арендатор земли вправе доказывать в суде незаконность этих притязаний, поскольку снижения урожайности земли не произошло, мероприятия по повышению плодородия проводились своевременно и правильно.

Если споры возникают по поводу незаконных требований (или законных требований) досрочного прекращения договора аренды земли в связи с нарушением договорных обязательств арендатором, то арендатор вправе доказывать в суде, а арендодатель опровергать в судебном заседании несоответствие или соответствие хозяйственной деятельности арендатора положениям договора аренды данной земли.