Информация для застройщиков. Договор строительного подряда

Информация может быть не достоверна

 Договор строительного подряда. Споры между застройщиком и подрядчиком

Действующее гражданское законодательство устанавливает, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать результат заказчику, который, в свою очередь, обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор строительного подряда возлагает на подрядчика обязанность в установленный договором срок по заданию заказчика возвести определенный объект либо выполнить иные строительные работы и обязанность заказчика создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается не только в целях возведения нового объекта, но и в целях реконструкции здания, а также выполнения монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Если договор строительного подряда прямо не запрещает выполнять отдельные работы или весь объем работ третьей стороне, то подрядчик может привлечь для выполнения работ субподрядчика, который, в свою очередь вправе привлечь - субсубподрядную организацию. В связи с этим систему договорных отношений, связанных с осуществлением капитального строительства, необходимо рассматривать как комбинацию договоров строительного подряда, заключаемых между различными хозяйствующими субъектами.

Сроки выполнения работ - существенное условие договора строительного подряда

Договор строительного подряда считается заключенным, если между заказчиком и подрядчиком в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. При отсутствии хотя бы одного существенного условия договор строительного подряда признается незаключенным.

Существенными являются условия о предмете договора; те, которые в законе или иных правовых актах названы существенными или необходимыми для договоров данного вида; а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Одним из существенных условий договора строительного подряда являются сроки выполнения работ. В договоре строительного подряда заказчик и подрядчик должны указать начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между ними в договоре строительного подряда также могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Договор строительного подряда считается незаключенным, если не указаны сроки выполнения работ.

При признании договора строительного подряда недействительной сделкой заказчик не может отказаться от оплаты работ

При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Возврат выполненных работ и использованных при их исполнении материалов невозможен. Однако подписание акта заказчиком свидетельствует о потребительской ценности для него этих работ и желании ими воспользоваться. При таких обстоятельствах заявленное исковое требование подлежит удовлетворению, а понесенные подрядчиком затраты - компенсации.

Однако, даже несмотря на незаключенность договора строительного подряда в силу несогласованности одного из существенных условий, если результаты выполненных работ приняты заказчиком, что подтверждено подписанными обеими сторонами актами и справками о стоимости работ, но при этом заказчик отказывается оплачивать работы, суд может встать на сторону подрядчика, требующего оплаты выполненных работ.

Существующая судебная практика устанавливает, что признание договора строительного подряда недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ.

Срок начала выполнения подрядных работ в договоре нельзя приурочивать к моменту перечисления аванса

Суд кассационной инстанции согласился с выводами одной из судебных инстанций о наличии оснований для признания договора подряда незаключенным.

По материалам дела стороны согласовали в договоре подряда срок выполнения работ в течение определенного периода времени с момента перечисления аванса и поступления материалов.

Как пояснил суд кассационной инстанции, в соответствии с Гражданским кодексом РФ договор подряда должен содержать начальный и конечный сроки выполнения работ. Это условие, предусмотренное законом, является существенным условием договора, при отсутствии которого договор подряда нельзя считать заключенным.

Согласно действующему гражданскому законодательству срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Между тем в рассматриваемом случае заказчик и подрядчик указали в договоре подряда на такие события, как перечисление аванса и поступление материалов, т.е. на события, которые могут и не наступить. Таким образом, срок начала и окончания выполнения работ по договору подряда нельзя считать согласованным. Следовательно, договор признается незаключенным.

Срок начала выполнения подрядных работ в договоре нельзя приурочивать к регистрации договора

В договоре подряда заказчик и подрядчик поставили начало работ в зависимость от регистрации вышеуказанного договора.

Суд признал договор подряда незаключенным, поскольку условие о сроках выполнения работ не согласовано. Срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Между тем в рассматриваемом случае стороны указали в договоре на такое событие, как регистрация договора, т. е. на событие, которое может и не наступить. В итоге при несогласованности начального срока выполнения работ невозможно определить срок окончания работ.

В договоре строительного подряда можно указать, что работы начинаются с даты передачи строительной площадки

Суд дал оценку мнению стороны спора о том, что срок выполнения работ может быть определен только определенными датами или независящими от воли сторон обстоятельствами.

По мнению суда, требование гражданского законодательства об определении периода выполнения работ по договору строительного подряда как существенного условия договора установлено с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Если моменты начала и окончания сроков выполнения работ определены не точными датами, а указанием на действия сторон, в том числе на передачу строительной площадки, неопределенность в определении срока производства работ устраняется.

Предмет договора - существенное условие договора строительного подряда

Существенным условием договора строительного подряда являются также предмет договора - обязанность подрядчика осуществить определенные строительные работы и обязанность заказчика принять их результат, оплатить работы и содействовать в осуществлении строительства; а также цена работ или порядок ее определения. В связи с тем, что цена является существенным условием, к договору строительного подряда не применяется норма п. 3 ст. 424 ГК РФ. Согласно этой норме при отсутствии соответствующего условия цена работы определяется на основании цены, взимаемой за аналогичные работы при сравнимых обстоятельствах.

Устанавливая, что между заказчиком и подрядчиком не согласован предмет договора (виды и объем работ), а заказчиком не утверждена смета, суды признают договоры незаключенными. Вместе с тем, если принявший результаты выполненных работ (это подтверждено подписанными обеими сторонами актами и справками о стоимости работ) заказчик отказывается их оплачивать, суд может встать на сторону подрядчика, даже признавая договор незаключенным.

В договоре строительного подряда необходимо указать виды и объемы работ, а не только объект, в отношении которого проводятся работы

Является незаключенным договор подряда, в котором согласовано только условие о том, что подрядчик строительства обязуется выполнить ремонтно-восстановительные работы в отношении кровли административных зданий заказчика, расположенных по определенному адресу, без указания видов и объема работ.

Как следует из Гражданского кодекса РФ, существенными для договора подряда являются условия о содержании и объеме работ (предмете) и сроках их выполнения. Акты сдачи-приемки выполненных работ либо иные документы, подтверждающие объем и стоимость выполненных работ, отсутствуют, поэтому довод подрядчика о необходимости принятия во внимание факта исполнения обязательств по договору, отклоняется.

Проектно - сметная документация и строительные работы

Обязательным приложением к договору строительного подряда является утвержденная проектно - сметная документация. Действующее законодательство не допускает осуществления строительных работ без проектно - сметной документации. Она нужна для определения количества ресурсов, необходимых для осуществления предусмотренных договором подряда строительных работ. Выявленные таким образом данные могут служить основанием для определения стоимости строительных работ.

Подрядчик обязан осуществлять строительно – монтажные работы в соответствии со сметой. Однако Гражданский кодекс РФ не содержит понятия сметы. В нем сказано только, что смета определяет стоимость строительных работ. Таким образом, смета неразрывно связана с технической документацией. Общая стоимость строительных работ определяется путем суммирования стоимости отдельных видов строительных работ, указанных в технической документации. Определение сметы отсутствует и в других нормативных актах. Организации могут разработать свою форму сметы, причем неважно, будет ли документ, содержащий стоимость выполненных строительных работ, называться протоколом согласования договорной цены, приложением или дополнительным соглашением.

Смета может не прилагаться к договору строительного подряда, если ее составляющие содержатся в его тексте или ином приложении, названном, например, протоколом согласования договорной цены. В любом случае стороны договора строительного подряда должны подписать какой-то документ, в котором будет определена цена и виды строительных работ. Тогда даже в случае отсутствия сметы как единого документа договор подряда на строительные работы считается заключенным, если согласованы все его существенные условия, в том числе цена.

В одном из судебных решений сказано, что смета как техническая документация определяет цену работ. Отсутствие утвержденной в установленном порядке сметы не является безусловным основанием для признания договора подряда незаключенным.

Законодательство не предусматривает, каким именно образом должна быть определена цена. Это может быть твердая сумма за весь комплекс или за каждый вид строительных работ; тарифы за определенный объем выполненных строительных работ каждого вида; процент от затрат подрядчика. Способ определения цены должен быть установлен сторонами в такой форме, которая позволяет рассчитать ее без дополнительных согласований.

Цена строительных работ по договору подряда на строительные работы может быть как твердой, так и приблизительной. Подрядчик строительства не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик - ее уменьшения даже в том случае, если в момент заключения договора невозможно было предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. Однако это правило не касается существенного возрастания стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также стоимости услуг, оказываемых ему третьими лицами, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. В этих случаях подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а если заказчик отказывается выполнить такое требование - может расторгнуть договор строительного подряда. Если договор подряда допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора подрядчик должен доказать факт наступления этих условий.

В судебной практике также возникают споры относительно того, обязательно ли наличие технической документации при заключении договора строительного подряда.

В технической документации должен быть определен объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, т.е. предмет договора.

Вместе с тем отсутствие технической документации не является безусловным основанием для того, чтобы признать договор строительного подряда незаключенным. Судебная практика исходит из следующего: несмотря на то, что подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, указание в предмете договора на объект работ и его размеры является достаточным основанием для признания договора заключенным.

Обычно работа выполняется из материалов подрядчика, но в договоре можно предусмотреть, что стройматериалы будет поставлять заказчик. При этом нелишним будет указать, кто несет транспортные расходы по доставке материалов на стройплощадку. Это может быть как подрядчик (даже если он выполняет работы из материалов заказчика), так и заказчик.

Если в договоре строительного подряда определена цена работ, но не указано, что заказчик должен оплачивать подрядчику стоимость приобретенных им стройматериалов и субподрядных работ, подрядчик не сможет потребовать возмещения соответствующих затрат. Обеспечение строительства материалами и оборудованием несет подрядчик, если договором подряда на строительные работы не предусмотрено иное.

Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненных строительно - монтажных работ или отдельных их этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику договорную цену после окончательной сдачи результатов работ при условии, что они выполнены надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Из текста ст. 711 ГК РФ невозможно определить, когда именно заказчик должен оплатить подрядчику выполненные строительные работы. Формулировка «после окончательной сдачи результатов работ» не устанавливает конкретного срока. Условия и сроки оплаты необходимо согласовать на стадии заключения договора строительного подряда.

Расторжение договора строительного подряда

Расторжение договора строительного подряда осуществляется по основаниям и правилам, предусмотренным гл. 29 ГК РФ. Расторжение договора подряда возможно по соглашению сторон или по требованию одной из них в судебном порядке.

По требованию одной из сторон договор подряда может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях:

- при существенном нарушении договора строительного подряда  другой стороной (существенным условием признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны ущерб, в результате чего она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

- если имеет место допускаемый законом или соглашением сторон односторонний отказ от исполнения договора подряда полностью или частично.

Бывает, что к моменту, когда решено расторгнуть договор строительного подряда, подрядчик уже выполнил для заказчика часть работ в счет аванса, который получил ранее по договору. В данном случае заказчик не может требовать с подрядчика возврата суммы аванса.

При рассмотрении одного дела суд установил, что истец (заказчик) не представил доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком (подрядчиком) своих обязательств, а именно - невыполнения работ на сумму денежных средств, полученных в качестве аванса. Таким образом, оснований для удовлетворения требований, заявленных на основании ст. 1102 и 1107 ГК РФ, не имеется.

Гарантийный срок

Выполняя работу, подрядчик может допустить в ней брак, который заказчик обнаружит уже на стадии эксплуатации объекта. В этом случае заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены работы;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков (если право заказчика устранять недостатки предусмотрено в договоре подряда (ст. 723 ГК РФ).

В последнем случае заказчик может обратиться по поводу возмещения своих расходов в суд.

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.

Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

Рассмотрим следующее дело. Согласно договору подряда должны быть выполнены работы по реконструкции входной группы магазина в соответствии с заданием заказчика и планом-графиком строительных работ. При этом заказчик обязан создать необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.

Все работы по договору выполнены и сданы заказчику на основании актов формы № КС-2 о приемке законченного объекта в эксплуатацию. В течение гарантийного срока в процессе эксплуатации помещения выяснилось, что подрядчик некачественно выполнил работы по устройству кровли магазина. Поскольку он не отреагировал на требования устранить брак в работе, заказчик обратился в суд с иском о взыскании убытков, возникших в связи с некачественным выполнением работ по договору подряда (расходов, которые понес заказчик в связи с устранением недостатков).

Суд удовлетворил иск заказчика. Для этого судебной экспертизе пришлось подтвердить, что работы действительно были выполнены некачественно. А в этом случае заказчик вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены работы либо возмещения ему расходов на устранение недостатков.

В данном случае подрядчик не устранил недостатки в работе, поэтому заказчик на основании дефектной ведомости и сметы на устранение недостатков работы (с учетом расходов на услуги по экспертному заключению) заявил в суде требование о взыскании с подрядчика убытков. Суд согласился с тем, что подрядчик должен нести ответственность перед заказчиком в виде возмещения ему расходов (убытков) на устранение этих недостатков.

По общему правилу, исчисление гарантийного срока начинается с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком. Но если заказчик не мог пользоваться результатом работ по обстоятельствам, зависящим от подрядчика, то гарантийный срок исчисляется с того момента, когда работой стало можно пользоваться.

Заказчик вправе потребовать от подрядчика устранить недоделки в течение установленного гарантийного срока. Если этот срок составляет менее двух лет, а заказчик обнаружил недостатки в работе после того, как гарантийный срок закончился, но в пределах двух лет с момента сдачи-приемки работы, подрядчик все равно несет ответственность за качество проделанной работы. Правда, в этом случае заказчик должен доказать, что недостатки в работе появились до ее передачи ему или по причинам, возникшим до этого момента.

Если гарантийный срок на работу не установлен, то заказчик вправе предъявить претензии к качеству работ подрядчика в течение двух лет со дня сдачи-приемки работ, если иные сроки не установлены в договоре. Вместе с тем предельный срок обнаружения дефектов по договорам строительного подряда (срок, в течение которого могут быть предъявлены требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работ) в силу ст. 756 ГК РФ составляет пять лет, возможность его уменьшения законом не предусмотрена.

Приемка и сдача строительно - монтажных работ

Как показывает практика, важнейшее значение имеют условия, закрепленные договором строительного подряда, касающиеся сдачи и приемки строительных работ. Это связано с тем, что в зависимости от момента сдачи и приемки строительных работ и подписания соответствующих актов право собственности на объект или его часть переходит от подрядчика к заказчику. Момент перехода права собственности на объект строительства, в частности, влияет:

- на определение ответственности за сохранность объекта или его части;

- выявление налоговой базы;

- момент истечения гарантийного срока качества;

- срок исковой давности;

- возникновение кредиторской задолженности заказчика.

Вопросы приемки и сдачи строительных работ регламентируются действующим гражданским законодательством: заказчик, получивший от подрядчика сообщение о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Если иное не предусмотрено договором, работы по сдаче выполненных строительных работ осуществляются за счет заказчика объекта строительства. Кроме того, заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата строительных работ, которые произошли не по вине подрядчика.

До тех пор пока работы на объекте не закончены и с заказчиком не подписан акт приемки-передачи, подрядчик отвечает за сохранность объекта, а также переданных ему ценностей, т.е. несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда. Подобные выводы подтверждаются судебной практикой.

Оплата строительно – монтажных работ при подписанном акте выполненных работ

Оплата подрядных работ производится заказчиком после выполнения строительных работ и подписания сторонами акта выполненных работ.

Даже в случае подписания заказчиком и подрядчиком акта выполненных работ заказчик не лишен права представить суду свои возражения по качеству работ, принятых им по двустороннему акту.

Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда и в случае отступления от этого требования обязательство считается исполненным ненадлежащим образом. Следовательно, строительные работы, выполненные с отступлением от требований СНиП, не могут считаться выполненными.

При рассмотрении одного дела суд отклонил довод подрядчика о том, что недостатки, на которые ссылается заказчик, могли быть установлены при обычном способе приемки. Заказчик, подписав акт формы № 2 без надлежащей проверки, лишился права ссылаться на явные недостатки работы. Суд указал на то, что правила, установленные нормами права, применяются только при приемке результата строительных работ.

Заказчик доказал факт некачественного выполнения некоторых видов работ, включенных в акт.

Однако ненадлежащее качество этих работ не являлось основанием для полного отказа от оплаты.

Поэтому апелляционная инстанция, удовлетворяя иск частично, в своем постановлении указала на обязанность оплатить работы, качество которых соответствует договору.

В другом судебном процессе подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимость выполненных работ на основании двусторонних актов приемки и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Отказываясь от оплаты, заказчик полагает, что фактически работы выполнены в меньшем объеме, а при расчете их стоимости применены цены, не предусмотренные договором.

Судом первой инстанции исковое требование удовлетворено, так как работы приняты заказчиком, а поэтому подлежат оплате.

Апелляционная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции, сослалась на предусмотренное договором подряда ежемесячное перечисление подрядчику части договорной цены, соответствующей объему произведенных строительных работ.

Представленные ответчиком доказательства подтвердили, что объемы по отдельным видам работ и их сметная стоимость, указанная в акте, завышены